从业委会主任的“烦恼” 看小区物管的“尴尬”

◆记者 刘静涛

白金志当上业委会主任源于两次曲折的购房经历：

初次购房：临时被推选参与维权

白金志是一名货运司机，老家在鲁甸县茨院街。2009年，白金志33岁，一家人决定到昭通城购买房屋把孩子带到市里接受优质教育。那一年昭阳北部新区综合大市场即将建成交房，朋友介绍一户人家要转让，白金志考虑昭通原来的综合市场热闹非凡，新的综合大市场一定也很快就能红火起来，作为投资是个不错的选择。他拿出所有的存款，贷了一部分款，接手了这处房产。

2010年9月，北部新区综合大市场建成交房，2010年10月26日，政府牵头召开了交易会，少量商家入驻，2010年11月，经过简单装修后，白金志一家高高兴兴入住新家，把孩子也转学到了市区小学。

由于种种原因，大市场并没有像预期的那样迅速热闹起来，入住率非常低，白金志回忆，当时偌大的停车场附近，开灯的只有他一家人。由于入住率低，物管公司收取不起物管费来，无力经营。2012年，北部新区大市场总表上欠下电力公司、水厂高额的水电费，两家公司对新大市场停止供水供电，住户生活陷入困境。

那时候新大市场还没有业委会，大家一窝蜂约起来找物管公司交涉，物管公司无力经营也无力解决问题。开发商曾向业主收取2500元水电开户费，后并未分表到户，大家又找开发商理论，开发商的解释是由于线路长，水电到户改造费用不足，也解决不了通水通电的问题。万般无奈，业主们只好就市场盘活、房屋漏水、停水停电等问题集中到区委区政府、相关部门反映问题。接访的相关人员提醒业主们需要成立业主委员会，选举业主代表反映问题。大家这才自发在相关部门的指导下，召开业主大会，成立业委会，选举业委会成员，代表大家反映问题。由于热心，白金志当时被推选为业委会副主任，辅助做了很多工作。

北部新区大市场业委会履职以后，积极向上反映问题，也很快得到当时区委主要领导的重视。2012年某天，领导带着各相关部门到北部新区大市场召开现场办公会，研究解决了相关问题。水电通了；业委会和开发商共同商议补足了资金不足的缺口，解决了分表到户的问题；在相关部门指导下，业委会还以第一年免费，第二年第三年租金3000元的优惠政策招起了400余家商户，市场慢慢有了生气。

危机解除后，业主生活用水用电有了保障，但无力经营的物管公司自动撤出市场，市场内物业管理陷入混乱状态：公共财物被盗现象突出，垃圾堆积成山，人员出入无人管理导致小偷白天入户偷盗等现象严重。当时业委会尝试自主管理小区，自己聘请保安人员和保洁人员，管理一年之后发现效果不佳。

2014年7月，业主再次召开业主大会，招起三家物业服务企业竞标，成功选聘一家物业服务企业并签订两年合同。

再次购房：积极主动担重责

虽然在北部新区大市场的居住经历并不愉快，白金志说，娃娃读书还争气，2014年，白金志的两个孩子面临初中入学，两个孩子考取重点中学应该没有问题。为了离学校近一些，白金志两口子决定再次举债购买房屋。

房子很快就看好了，就是学校附近的小区。购房合同上写得清清楚楚明明白白：2014年5月交房，刚好大的孩子进初中能住上新房。

等到5月份，没接到收房的通知。6月，开发商发来短信，将延期到9月交房。9月很快到了，白金志的大孩子如愿进入重点中学，苦的是房子还没交，住不上新房，孩子读书太奔波。

10月18日，白金志约了几家一起购房的业主找到开发商催促交房。10月25日，好些业主也跟着一起到了售楼部，这次有几十家业主到场。到了2015年2月18日，开发商那边还是没动静，白金志和其他业主一起频频催促， 4月18日，又跟开发商交涉，开发商感觉压力挺大，表态7月10日交房，如果交不了房业主可以退房。

7月10日，业主们顺利接到了收房的短信，指定的物管公司也入了场，接着业主们陆续装修入住。入住后也遇到电梯不通、偶尔停水、停电等情况，每一次白金志都积极出面带着大家一起跟物管公司去谈，尽快解决问题。

2016年1月25日，为了方便维权，小区业主们自发召开业主大会，选举业委会主任、副主任等人选。鉴于前期的表现，白金志被推选为业委会主任。业委会成立后，建立了业主的QQ群、微信群，对物业管理中的一些问题、开发商遗留的一些问题，都及时搜集、解决：建好了小区入口的大门、建好了后门使出入车辆分流、划好了车位、安装了庭院灯楼道灯、对水表进行了防冻保护、购置了小区广场健身设施、安装了天然气。

业委会遇到跟物管公司谈不好的情况，就把相关情况整理成文字资料递交相关部门，在职能部门协调下陆续解决问题。

随着小区管理慢慢规范起来，大家都过上了正常的生活，业主对于公共事务明显不像之前那么热心，白金志渐渐觉得业委会开展工作较为吃力。

专业人士：绝非个例

记者向云南红云（昭阳）律师事务所副主任张翼忠咨询相关问题，张律师表示，白金志遇到的尴尬绝非个例，这种情况广泛存在。目前昭通城市小区在物业管理上还存在很多问题，就以业委会成立的情况来看就很不理想：一些新小区成立了业主委员会；一些老旧小区还没有业委会；一些小区虽然成立了业委会，但不规范，需要重新推选；一些小区虽然依法成立了业委会，但往往不能规范开展工作。

目前昭通小区管理比较严重的问题还有：很多业主是第一次居住商品房，对于相关法律规定知之甚少，以各种理由随意拖欠、拒交物管费现象比较严重；很多物管公司服务理念不到位，认为公司职能是“管理”小区；相关部门监管力度不够，导致一些物业管理中不规范现象得不到及时遏制。

张律师说，相关各方都应该站在更高的角度看待存在的问题，强化各自职能职责，推动昭通物业管理工作向着更规范、有序的方向发展，从而逐步提升居住品质，让业主享受更美好的生活。

张律师建议，政府、建设主管部门、社区居委会要积极监管、指导和协调，促使各小区规范成立业委会，指导业委会规范开展工作，代表业主行使权利；发改部门也应针对物管费用收取出台指导性的、适用性强的文件，规范市场秩序。同时也应该发挥监管职能，使标准贯彻执行到位，让小区业主真正享受到相应配套的服务；业委会要团结带领广大业主，本着合同契约精神，与物管公司详细约定各收费、服务事项。同时从成立之初各个环节，都要规范，真正代表业主行使权利。在配合物管工作的同时更要做好监督工作，确保业委会的公信力不受影响；张律师同时希望业主能摆正心态，没有必要一味苛责物管的服务质量，不要以此为由随意拒交、拖欠约定的物管费用，这样必然导致物管公司的工作不能正常开展，服务水平的下滑，必然导致恶性循环，影响自己的生活。该交的要交，该监督的要监督，这才是推动工作的正确态度；物管公司更多的是要强调服务意识，扭转“管理”理念，在法律框架内提供规范性服务。

张律师还就一些重要法律问题进行了解释，他说，物业管理协议要清楚、明了，尽量挤压容易发生争议的灰色地带，让法律的阳光照进物业管理的每一个角落。他说，当前大家较为关注的是物管公司在公共区域划出停车位、广告位进行经营收费，并用于物管公司自收自支的情况，对这种情况要进行规范，公共收费可以抵扣业主物管费用、也可以作为业主公共收入进行收支。