快看!昭通楼市物管违法专项整顿风暴来了!

2018-11-02 15:00 来源:昭通日报微信

 当前

各县区烂尾楼盘和房地产领域遗留问题引发一系列的矛盾和纠纷

成为社会各界关注的焦点 

(昨天)11月1日

昭通全市2018年房地产工作会议召开

会上

市住建局通报了全市房地产工作情况 

今年1到9月

全市房地产主要经济指标呈现“两增、两降”态势

同时也存在

房地产发展后劲不足

市场秩序未根本好转

风险楼盘化解和遗留问题的处置任务艰巨

物业服务管理体制不顺等问题


存在问题




1、房地产投资增长乏力,据市统计局反馈,截至今年9月,在库房地产项目共计99个,而在这99个项目中有41个项目已经建设完工或已经交付使用,因商铺未销售完还留在统计库。全市在建和计划开工房地产项目58个,其中有近半的项目已基本完工,在建项目支撑今年房地产投资和销售面积的大项目不多,而今年重点推进的一批大项目都还处于前期阶段,短期内难以形成支撑。

2、办理预售项目明显减少,截止2018年9月末,全市共计核发商品房预售许可证31批次,共计办理预售面积115.53万平方米,其中住宅83.66万平方米,非住宅31.87万平方米,涉及项目计划总投资约41.75亿元。新开工项目的减少也是我市房地产开发完成投资和销售下降的主要原因之一。

3、企业整体实力不强,全市房地产开发企业数量虽多但整体素质普遍不高,有实力的本地企业不多,多数房地产企业筹资能力不足,以期房预售融资为主,一旦遇到国家金融政策调整,容易出现资金周转困难或者资金链断裂,造成工程建设推进迟缓、停工和烂尾。

4、目前,全市共计有烂尾楼盘11个,已经逐步化解的有5个(分别是:昭阳区南辰1號、镇雄县塘房新集镇、巧家县玉屏尚城、盐津“映景梦苑”、水富杨氏金福地二期),尚未得到有效化解的有6个。

5、房地产与物业服务企业素质普遍不高。全市房地产开发企业资质等级普遍不高,大部分是暂定级和四级,多数房地产企业因自身实力不强、融资能力不足、抗风险能力弱,往往开发完一个楼盘就不再开发,造成房地产业从业人员流动大,人员素质整体不高。全市物业管理处于起步阶段,实行物业服务的小区占比不高,从事物业服务企业普遍规模较小,经营管理水平低企业规模和素质亟待提升。

6、物业服务管理体制不顺、意识不强。一是行政管理体制尚未完全理顺,各县区基本未建立县区、乡镇(街道办事处)社区三级物业服务管理工作体系,物业管理综合协调和监督指导机制还未形成;二是物业管理水平和业主思想意识不强全市物业管理处于起步阶段,物业服务基本停留在打扫卫生、看守巡逻、绿化管养等低档次的水平,企业素质和服务水平亟待提升。除昭阳区外,其余各县成规模且实施封闭管理的小区较少,大部分为开敞式、规模较小的小区,物业服务管理难度大,加之多数业主缺乏物业服务交费意识,很多业主只交水电费、不交物业管理费,物业服务企业运转举步维艰;三是小区多年遗留问题无法解决,物业纠纷呈现多发频发势头。

7、目前,昭阳区有28个小区交房多年,因存在违反规划、消防、人防等建设行为,造成规划无法核实,消防、人防等专项工程无法验收,业主交存的住宅维修基金被开发商挪用等问题,导致小区业主长期不能办理不动产权属证书。

8、部分小区业主私搭乱建现象突出,未能得到有效制止和处理,严重侵害其它业主权益和社会公共利益,未搭建的业主反映强烈,社会影响极为恶劣。

9、小区业主委员会作用未能有效发挥,小区业主委员会履职不到位全市已实施物业服务的小区,大部分未成立业主委员会,已成立业主委员会的小区,因业主委员会无相关工作经费,各位委员都是无偿为业主服务,多数业主委员会成员未正常行使权利和履行监管责任,一些小区的业主委员会形同虚设。

10、市场秩序未根本好转。

(1)房地产企业在未取得预售许可前、发布虚假广告、以认购、认筹、预订,排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用问题突出且屡禁不止

(2)房地产开发项目预售资金未全部存入预售资金监管专用帐户上,已存入预售资金监管专用帐户上的资金监管银行未严格按照“预售资金监管协议”约定条款,督促开发商按程序拔付使用预售资金,造成预售资金被开发商挤占挪用,住建部门监管困难。

(3)开发商为降低自身违约风险,将未达到相关竣工条件的房地产项目违规交付使用,导致小区不动产证迟迟不能办理。

针对上述等问题

全市下一步工作重点



全市房地产领域违法违规行为专项整治行动


一整治对象及时间

(一)整治对象

主要指在房地产领域开发经营与服务活动中存在违法违规及失信行为的相关机构及人员等责任主体,包括:房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业;房地产企业的法定代表人、主要负责人和负有直接责任的从业人员。

(二)整治时间

今年10至12月为集中整治阶段,重点开展房地产市场违法违规行为的整治和打击,排查梳理房地产领域遣留问题,明年6月前完成辖区内房地产领域遗留问题化解处置工作。

二、整治重点内容

(一)房地产开发经营方面

1.房地产开发项目违规交付使用的行为;

2.开发商交房后未及时履行和完善消防、人防、规划核实验收等相关手续,造成未能如期办理不动产登记的行为。

3.开发商挤占挪用代收代缴住宅专项维修基金的行为;

4.开发商拖欠土地出让金及相关税费的行为;

5.开发商资金链断裂,未能按期交房的行为

6.开发商在进行商品房预售时一房多卖、价外加价、捂盘惜售、提价销售等损害购房人合法权益的行为;

7.未达到预售条件和取得预售许可前,违规收取定金、预订款、诚意金等费用的行为。

8.在销售现场、门店、网络等不同渠道,发布承诺为购房人办理户口、就业、就学、房产升值或者投资回报等虚假房地产广告的行为。

9.将不符合交易条件的房屋提供经纪服务,或者对购房人隐抵押、查封等限制房屋交易的信息,投机炒房,谋取不正当利益等违法违规的行为。

10.通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付商品房的。

(二)物业服务管理方面

1.小区业主委员会未成立,业主委员会的作用未能有效发挥的;

2.物业服务收费标准未经报备及收费公示不规范的;

3.因小区供水、供电未改表到户,物管服务企业在代收代缴水电费时,将水、电损耗加价收取水电费未明确告知业主的;

4.物业服务企业因自身服务不到位,损害业主利益引发群体性上访的。

三、整治要求


(一)制定方案(11月上旬)。整顿和规范房地产秩序,有效化解和处置房地产和物业管理遗留问题,事关广大群众的切身利益,事关当地政府及相关部门的公信力,事关社会稳定和发展。各县区人民政府及相关部门应高度重视,加强组织领导,及时制定本县区专项整治行动方案,提出明确的整治目标和任务,采取扎实有效的整治措施,落实部门职责,落实企业责任。确保专项行动取得实效,确保辖区内的房地产和物业管理遗留问题的有效及时化解,房地产领域的乱象问题得到有效的整治。

(二)正式启动时,召开整治动员会议,对专项整治的目标、重点任务、工作要求等进行动员,通过报纸、广播、电视、网站等新闻媒体,对社会各界和广大群众进行宣传发动,建立投诉举报受理和处置信息发布机制,鼓励群众直接举证、举报,设立投诉受理电话,方便群众投诉,及时发现和查处房地产和物业管理违法违规行为,充分发挥群众监督和媒体监督作用。对查处结案的典型案例,通过当地新闻媒体进行宣传报道,予以公开曝光,形成震慑。

(三)自查自纠(11月底前)。各县区政府及相关职能部门,按照全市房地产工作会议要求,对照市委宣传部门、市住建局、市公安局、市工商局、市发改委、市税务局、昭通银监分局、市司法局8部门联发的《关于印发昭通市打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案的通知》和此次重点整治内容要求,组织并督促辖区内各房地产开发企业和物业服务企业,认真开展自查自纠。对自查出的问题由企业负责人牵头认真研究整改措施和办法,按照一个项目一个方案,明确整改时限、整改责任人,并将整改方案上报各县区人民政府及住建等相关部门备案督查。

(四)集中整治(12月底前)。集中工作整治实行属地政府负责制,由县区人民政府牵头组成专门工作班子,对本辖区内房地产领域的违法违规行为进行集中整治,对历史遗留问题进行分类处置。企业自查提出整改方案和整改时限,各县区政府及相关部门根据各企业存在的问题情况给予企业一定的整改时限,一般性问题应在30日内完成整改,较为复杂的问题,经各级政府同意后可适当延长整改时限,但最迟不超过2019年6月。在整改时限内不予处罚,如在整改时限内未整改到位或拒不整改的,将依法依规予以从重从严处罚。

(五)加大惩戒力度。各级国土资源、城乡规划、住房城乡建设、城管综合执法、工商和市场监管等部门,要加强执法,对房地产开发中发现的各类违法行为要依法予以纠正,实施顶格裁量、上限处罚。

(六)完善失信联合惩戒机制。各级发展改革、国土资源、城乡规划、城乡建设、房地产管理、行政审批和城管综合执法等有关部门,要健全房地产行业信用体系,将违法开发企业以及为违法项目提供服务的建筑施工、商砼生产、渣土运输、中介服务供水、供电等企业及其法定代表人和直接责任人员记入“黑名单”。实行严厉的联合惩戒,凡记入“黑名单”的企业和人员,,授资项目审批部门不予核准新项目,对施工企业,住房城乡建设部门不予受理资质增项、升级和行业评优评先并列入重点监管对象增加检查频次;对商砼生产、渣土运输企业,住房城乡建设部门、城管综合执法部门列入重点监管对象增加检查频次;对房地产中介机构取消网上签约资格。在市场禁入期内,凡记入“黑名单”的个人依法不得担任开发、施工、设计、监理等企业的主要负责人和技术负责人,有执业资格的一律列入重点监管对象增加检查频次。

相关部门对失信行为实施联合惩戒职能职责如下:

国土部门:对列入“黑名单”企业,限制参与政府供应的土地招、拍、挂,特别是房地产开发用地供地;

规划部门:对列入“黑名单”企业,限制取得房地产开发项目规划选址许可;

住建部门:对列入“黑名单”企业,限制取得施工许可、商品房预售许可、商品房销售合同网签备案等;

工商部门:对列入“黑名单”企业,限制企业负责人和股东担任相关生产经营单位的法定代表人、负责人,已经担任的依法责令办理变更登记。同时对已注销的房地产企业,向相关部门提供相关负责人信息,配合相关部门进行联合惩戒;

人事部门:对列入“黑名单”企业,限制相关负责人招录(招聘)为公务员或事业单位工作人员;

税务部门:对列入“黑名单”企业,对其供纳税信用管理时进行审慎性审核;

公安部门:对列入“黑名单”企业,及其从业人员的违法犯罪行为依法立案处理。已注销的企业负责人,由工商提供信息对其立案处理;

环保、水利部门:对列入“黑名单”企业,限制取得环境影响评价许可和水土保持方案许可。

(七)稳步提升物业服务水平

一是积极推进物业服务监管重心下移。各地要切实落实好中发【2017】13号文件,关于“改进社区物业服务管理”的各项要求,进一步建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,推进物业监管重心下移,充分发挥社区党组织和社区居民委员会,对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,以及在调处物业矛盾纠纷的主体作用。

二是全面推行水电气终端用户直接付费制度水表、电表未改造到户的小区,供电、供水部门应出台相应的优惠政策、简化办事流程和手续,鼓励和支持有条件的小区申请水表、电表改造到户工作。对新建小区要求开发商在设计和施工图审查过程中,将水、电表直接施工改表到户收取,在开发项目竣工验收交付使用前完成水、电表改造到户工作,由供水供电公司直接抄表到户,采用智能化计量管理,欠费即停,付费即开,实现终端用户自主付费。

三是全面加强业主委员会建设,各地要积极探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员,探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责,探索完善业主委员会的职能,依法保护业主的合法权益。充分发挥业主委员会在小区管理中的作用,切实履行业主委员会的权利和义务,加强与政府职能部门的沟通联系,配合物管公司,在相关部门的监督下,引导业主合理诉求,维护业主的合法权益。

四是强化物业收费监管,对物业服务企业未按规定公示收费项目,收费不合理的,由县区住建部门配合发改部门,对存在乱收费物业服务企业进行督查整改,整改不到位的依法依规严格处罚,切实制止物业服务企业乱收费、加价收费等违规收费行为。

五是推进物业服务诚信体系建设,各县区要以即将出台的《云南省物业服务导则》和《云南省物业服务企业信用信息综合评价办法》,建立健全物业服务企业信用评价体系,强化对物业服务企业的信用评价管理工作。对物业服务管理不到位,小区矛盾纠纷较多,违规收费等问题的物业服务企业,实行“黑名单”管理制度,联合工商、发改、琮合执法等部门,采取注销企业营业执照和限制承接物业服务等予以惩戒。


四、建立整治规范长效机制


(一)建立房地产和物业管理工作联席会议制度

为切实加强对全市房地产和物业管理遗留问题处置工作的领导,进一步整顿规范全市房地产和物业服务市场秩序。市政府决定建立房地产和物业管理工作联席会议制度,市住建局为召集单位,市国土、规划、消防、人防、公安、税务、银监等部门为成员,统一协调全市房地产和物业管理遗留问题处置工作,定期或不定期召开联席工作会议,会商研判房地产和物业管理相关矛盾纠纷和久拖不决的遗留问题,提出解决问题的措施办法并监督实施,以此推进房地产领域遗留问题和物业管理矛盾纠纷问题的解决。各县区人民政府要相应建立房地产和物业管理工作联席会议制度,研究解决所辖县区范围内存在的房地产和物业管理遗留问题或重大复杂问题,及时有效化解矛盾纠纷问题,维护社会稳定。

(二)强化日常巡查检查制度

各县区住建、综合执法、规划等部门,应加大对辖区内的房地产业企业、物业服务企业日常监管力度,对在建的房地产项目,各县区相关职能部门应加强项目建设过程管理,工程质量和安全,规划、国土、消防、人防、综合执法等部门,要加大巡查执法力度,提高现场检查、抽查比例和频次。对建设过程中存在违法违规建设的房地产项目要及时下达整改或停工通知书,对整改不到位或拒不整改的企业和相关负责人,依法依规从重处罚。

(三)严格项目竣工手续

对涉及房地产开发项目建设管理相关职能部门,要根据相关法律法规及标准规范要求,督促开发商严格按照项目基本建设程序要求办理完善项目相关建设和竣工验收等相关手续,对手续不完善的不予办理竣工验收手续,未验收的不得交付使用。对小区竣工验收后,开发商应向小区物业服务企业移交项目施工图、水电施工安装图一套及相关附属设施清单,并将小区维修责任及维修年限予以明确,明确双方责任和权利,并将移交相关资料报当地住建部门和社区备案,以便小区验收和交付使用后行业主管部门和物业服务企业的管理及矛盾纠纷的化解。

(四)强化督查督办

市政府督查室、市住建局将根据各县区整治和化解房地产和物业管理违法违规行为及遗留问题处置情况,对各县区人民政府及相关部门进行督促检查,对整治不力,遗留问题欠拖不决的县区政府及相关部门进行通报。

为方便群众咨询和对相关问题投诉,具体请致电昭通市房管局0870——3188922

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